华侨城尝试涉足主题商业地产柔软

千亿企业系列点评之一:万科，地产1哥地位不可撼动

2015年，万科完成销售业绩2615亿元，将绿地、恒大刚过2000亿的销售远远抛在身后。近期又给2016年制定了目标，提出3000亿的销售额和300亿的利润。凭这两项数字，万科地产1哥的地位将更加稳固。*近三年，在市场出现大幅调整、整体容量出现天花板的大背景下，万科不但没有缩小与竞争者的距离，反而再上台阶，将优势不断扩大，仅从这一点来看，万科就足以使人敬佩。

万科的销售事迹在2010年就达到1000亿，用了4年在2014年达到2000亿，现在仅仅两年就将跨上3000亿的台阶。在郁亮提出房地产行业进入白银时代的背景下，万科发展的速度却没有放慢，反而大步前即将第2位远抛在身后。

从目前各方面的指标来看，万科还是非常健康的。事迹表现来看，销售额保持稳步增长，2015年突破2600亿，同比增速为21.6%。资金压力指标来看，万科上半年收入负债比0.59、现金短债比1.88，短债比重28%，都处于合理区间。从利润指标来看，万科核心净利润率8%，在7家房企中属于中等水平，但跟中海的21%相比，差距较大。销售指标来看，比较突出的是万科的单城市产能，达到45.87亿元，排第1，说明万科基本在每个入驻的城市都能位居前列，运营效率较高。*指标来看，万科的*销售比较高，为0.49，可见2015年万科补充土储力度之大。整体而言，万科各项指标都相对健康，不存在明显短板。

2015年以来，房企争相选择发行公司债券来扩充现金储备。万科现金储备充裕， 2015年并未在海外市场发债，仅在9月底发行了50亿公司债，利率仅3.5%。

万科不但事迹突出，而且在千亿房企当中还是属于勇于创新的，比如地产行业*早提出互联思维的就是万科。另外我们看到了很多区域公司的“战略发布”，比如华南的“八爪鱼战略”、华东的“3+X战略”、北京的“大北京战略”，甚至重庆做长租公寓也包装成“战略”，让大家误以为万科要先租后售，让业内大大的吓了一跳。

大家都想学习万科的战略，万科先是提出了一个相对较空的“城市配套服务商”方向，后来又在15年中期事迹发布会上详细列了5大转型方向：物业服务、物流地产、教育营地、万科驿以及海外业务。我个人认为物业还比较靠谱，可以和开发双轮驱动，其他四块只能说小荷才露尖尖角，像教育、长租公寓、海外业务甚至几近可以疏忽不计了，反而是商业这一块比重大很多，也重要得多。

另外有一点，我之前也屡次说过，万科作为一家体系化、标准化做得较好的公司，人员明显多余，2015中报显示半年已精简4.5%，但从人均营业收入和人均核心净利润来看，还是偏低的，所以万科应该还有继续瘦身的巨大空间。

较后不得不说的是，2015年下半年万科不断地被刷屏，主要是和宝能之间的股权之争，这可能是万科潜在的较大风险。万科股权相对分散，实际控制人是职业经理人，没有实质上的“老板”，在这类相对分散的股权架构下面，隐藏着巨大的被收购风险。事实上，宝能已是第1大股东，持股24.26%。万科即使联合华润，联合自己的管理层，再加上所谓的“白马骑士”安邦，也就比宝能多一点点。这种不确定因素，就像达摩克利斯之剑一样高悬在万科头上，如果没有一剂猛药来解决这个问题，未来万科的发展仍然在根本上存在着巨大的不可确定性。

但无论如何，万科依然是*中国房地产企业的排第1，毫无争议！

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