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亿律平台李永军律师专业解析:买受人逾期支付房款,出卖人并不一定享有合同解除权

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亿律平台入驻律师专业评述

李永军律师，亿律平台律师，北京市鑫诺律师事务所专职律师。法学硕士，曾发表数篇专业研究文章，自2009年，开始致力于律师工作，专职从事房地产律师。深厚的法学理论功底、丰富的实践经验，专业的律师职业素养，能最大限度的维护当事人合法权益。

李永军律师曾多次参加《中国之声》、《香港之声》的电台节目录制，主讲北京市房屋买卖合同纠纷类型及处理方式；多次接受新浪乐居、新浪房产采访，专业分析商品房质量纠纷及二手房买卖纠纷的处理方式；多次接受京华时报的采访，针对广大读者遇到的房产纠纷进行详细的解答；多次参与新浪组织的看房活动，担任主讲律师，为广告购房者讲解购买商品房时注意事项及防范措施；在任职律师团队数十次组织年轻律师培训，主讲房屋买卖路程、纠纷常见类型、房产纠纷处理方式及注意事项等内容。

评述话题

买受人逾期支付房款，出卖人并不一定享有合同解除权

一、案件基本情况介绍

2012年9月11日，经链家公司居间介绍，何先生（出卖人）与刘先生（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由何先生将自己所有的北京市丰台区601号及上跃层1的房屋（以下简称601号房屋）出售给刘先生，成交价格为元，刘先生可以在签订本合同的同时支付定金170000元；关于贷款的约定为刘先生向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为600000元；同日，何先生与刘先生签订了上述合同的补充协议，其中第二条约定为，刘先生于2012年9月11日向何先生支付定金170000元，刘先生支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。刘先生于2012年12月31日将首付款（该金额包含刘先生已支付的全部定金17万元）支付何先生；双方同意在贷款机构签发批贷函后伍工作日内，双方应共同办理房屋所有权证转移登记手续。补充协议第四条违约约定为，刘先生若逾期履行本补充协议第二条约定的付款义务超过十五日的，刘先生构成根本违约，且何先生有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。刘先生出现上述根本违约情形之一的，刘先生应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向何先生支付违约金。

上述合同签订后，刘先生于2012年9月11日向何先生支付了购房定金2万元，后于2012年9月12日向何先生支付了定金13万元，于2012年9月13日支付定金2万元；于2012年12月21日支付首付款20万元；同时，刘先生与何先生商量，之前自己准备贷款60万元，现在自己准备贷款70万元，何先生表示同意，但是，双方并没有针对此事签订书签的变更协议。得到何先生的允许，刘先生在2013年1月8日支付何先生首付款66万元，截止此时，刘先生认为双方已经达成一致的变更意见，首付已经由原来的113万元变更成103万元，且自己已经全部支付完毕。2013年1月6日，双方办理贷款面签手续。2013年1月7月，双方办理了签。中央国家机关住房公积金管理中心于2013年2月26日审批通过刘先生申请的贷款70万元。

之后因房价上涨，双方产生纠纷，何先生认为刘先生已经逾期付款，自己享有解除买卖合同的权利；刘先生认为何先生违反诚实信用原则，要求继续履行买卖合同。

2013年3月12日，何先生向刘先生出具《书面通知书》，内容为：“关于银地家园室存量房买卖合同之事。按照合同规定，因乙方（刘先生）在付款、面签、过户、物业交割等诸多环节一再根本违约，且2013年2月以来本人多次与乙方通话，并通过居间方及乙方律师表达协商要求均招乙方拒绝，拖延至今，为此现正式书面通知乙方和居间方要求解除合同，乙方按合同规定赔付违约金”。刘先生收到该《书面通知书》，但认为何先生无权单方解除合同。

（图片来源络）

二、律师分析

1、双方签订的买卖合同及补充协议平潭各大景区、中华武夷茶博园等5家景区凭动车票免票。，是双方协商一致的结果，合法有效，双方应该按照约定履行自己的合同义务。双方刚开始的时候，约定的首付是113万元，支付首付的时间是2012年12月31日之前，贷款60万元；之后，双方协商一致，首付款是103万元，支付时间仍然是2012年12月31日之前北宋的大臣赵普，贷款是70万元；双方应当按照变更后的内容，履行合同；

2、虽然变更后的内容双方没有签订书面的变更协议，但是，刘先生有录音、、中介公司的陈述，都可以证明该事实；最重要的两点是：（1）当时办理贷款手续的时候，需要何先生配合，而刘先生、何先生与公积金中心的贷款合同上，明确写明了贷款数额是70万元，所以，何先生对于贷款数额的变更，是明知的；（2）自2013年1月8日，刘先生支付何先生66万元首付，直至2013年3月12日，何先生发送《书面通知书》，这期间，何先生一直都没有要求刘先生支付首付款不足部分的差额10万元；若是何先生当时没有同意变更首付款数额，这期间，势必会催促刘先生再支付10万元的首付款，所以，此种情况，只能推定，何先生是认可首付款变更为103万、贷款70万元的；

3、刘先生本应在2012年12月31日前支付全部首付款，但是其实际是在2013年1月8日才支付，刘先生的行为也构成违约。但是，按照买卖合同的约定，刘先生只有逾期付款超过15天，何先生才享有解除买卖合同的权利，但是，刘先生逾期付款只有8天，并没有超过15天的期限，所以，根据买卖合同约定，何先生不享有解除买卖合同的权利，买卖合同应当继续履行。

（图片来源络）

三、律师提醒

1、针对买卖合同内容的变更

，一定要签订书面的变更协议，以免日后产生纠纷，由于缺少证据，而导致自己败诉；

2、实在签订不了书面变更协议的时候，一定要留存好相关证据，、短信、录音、中介的证人证言等，都可以作为证据使用；

3、一旦买卖合同中一方出现违约，一定要记得及时催告，只有催告，才能证明自己积极履行合同，或者至少在避免损失进一步扩大。

4、签订任何文件之前，都需要仔细看明白内容，之后再决定是否签字；

文章来源｜亿律平台李永军律师

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