大利空大利好变局狂潮地漏

大利空、大利好、变局、狂潮...

文丨大胡子李俊怀

年关将至稿源：环球，中国最大的人口迁徙潮已经启动。再过一周，很多一二线大城市又将如期上演空城计。平日在城里打扮时兴的jack、lucy、chirstine们，回到村里摇身一变又成了那个淳朴的狗蛋、翠花和阿芳们。

过去一年的得失沉浮，酸甜苦辣，或多或少都化作在一叠叠的人民币里，而后又将变成一辆辆小车，乃至一套套房子。

这几年的返乡置业潮是越来越明显了，18年春节就是一个典型，很多小县城看房的人流多到连置业顾问不够用了，开发商们顺势捉住时机包装噱头，甚至还打出凭返乡车票可抵房款5000元的优惠方案。

眼前事实是：你已经再也回不到当年那个故乡，但至少还能买得起故乡的房子。这可能是我们这一代的在打拼外流的人儿，故乡给到我们的些许慰藉。

固然，更悲催的是，一觉醒来，一部分人连家乡也不买起了。

一二线的高房价，只能逼着这些在外打拼的人们回乡置业。中国人骨子里的意识就是，不管在哪总该有套房。当然，最关键的还是因为看到了过去两年故乡的房子也涨了。

只要房子在涨，只要有利可图，哪管需要不需要，即便不需要也想个理由把它买下来，比如说给父母养老（实际上父母还是愿意住乡村大宅）

但是，今年的返乡置业潮估计是要告冷了。真正那批最有钱的，在过去这一波抢房潮中，已经在大城市买了房。

而那些没那末有钱但又够得着回乡置业的，也在这两年楼市猛涨中推着上了车。今年春节，哪怕开发商广告讲得再动听，折扣包装得再诱人，狗蛋翠花们怕是不够用了。

对于那些手里有点钱，未来仍然打算在大城市发展的人们猫鼠大战 ：技术、法律亟待升级，哪怕这一刻你还买不起大城市，但是也千万不要求其次返乡回三四线城市买房。哪怕这一刻手握现金会贬值，但也比化成三四线的房子好。

不要老拿过去的经验套用和判断现在，所谓的过去唯一只有买房才能跑赢通胀，过去买房买哪里都挣钱的现象。那只是过去的结果，而不是当下正确的方法论，放在当下未必受用了。

现金为王的重要性在接下来会越发重要，现金再怎样贬值仍然还是现金，不动产要不动了就真成“不动产”。2019年，贬值的现金比普通的房产要来得更珍贵。

返乡置业只是局部热门，而3/4月份往往是一年中的置业高潮。对企业主，过去一年该回的款已回得差不多。对白领一族，该拿的年终奖也拿了。

一年之计在于春，手里又有钱，又该提出置业计划了。而的确，过去10多年的楼市还真显现了这么一个规律，几乎单数年的3/4月份都是房价上涨的月份。而很不巧，今年是2019年，单数年。

知道了这个规律，对于很多没买房的朋友，开始烦躁不安起来：莫不会过个年回来房价又大涨起来了吧？我的答案是，大涨在今年断然不能了。但是3/4月份对一部分城市而言，的确是一个非常好的买房时节。而对大部分城市，今年会面临的一个严重问题是：韭菜的生长跟不上和购买力不足。

大家思考一个问题，自2015年深圳启动这波牛市开始，截止到2018年年底，这波房价上涨到底让多少该买不该买的人，惊慌失措的上了车？

本该毕业该安心先找份工作，花前月下先谈个恋爱的年轻人，因为房价上涨、父母的安排（年轻人有名额）不得不先思考买房的事情，自己没有首付就动用6个荷包。本该安享晚年、太阳底下静坐打盹的老人家，90多岁还得拿着摇号牌在人群中对着喊出我是刚需的买房宣言。

看下年这4年房地产的销售面积，也许就能明白。

哪怕史上调控最严，下半年遭遇凉凉的18年楼市，销售面积照旧刷新了历史最高峰，达成171654万㎡，将近08年的3倍。4年加起来，全部销售面积达到了 62.7亿㎡，其中住宅销售面积54.3亿平，按照80㎡一套来算，也就是这4年卖了6800万套房子。

中国13.9亿人口，平均3.05人/户算下来一共是4.55亿家庭，也就是说4年时间供应的房子足够全国15%的家庭换新居。如果保持这个状态，只要26年全国家庭都可再新增一套新房。

过去这一波大张旗鼓的去库存，声势浩大的棚改运动，注定要写进房地产发展最汹涌澎湃的一页。试问，已被割了好大一截的韭菜，什么时候才能再长出来？

韭菜还没来得及生长，购买力不足是2019年楼市的最大利空。

所以，为了应对这一波利空，2019年会迎来一系列利好以之相对冲。

利好之一，各地会结合自身情况相对应调剂或松动限购政策。君不见珠海、合肥、杭州已在年前进行了1波松动。毕竟还处于特殊敏感时期，全国都还处于冰河封冻阶段，不管谁提早解冻都会小心翼翼。所以这3个解冻城市的操作手法无非都是：口头放开，文件不出，私底操作，打死也不承认放松了限购。

说实话，限购放松在2019年将会变成一件非常普遍的事情。首先买房卖房本来应该就是一种正常的市场经济行动，限购只不过是在某些特殊的房地产发展阶段采取的特殊手段而已。

河水过量就截截流，河水少了就松松闸。而过去几年对河水引流明显过于严重，马上要迎来河水相对干涸期，把前两年厉限购严所创造的堰塞湖松一松闸放一放水，来补给下游河水变少是非常有必要的。

利好之二，宽松的货币政策会延续，今年还有会多次降准，乃至不排除降息君不见2018年国家已连续降准4次，共释放了2.3万亿流水。而2019年刚开年，国家又进行了一次降准，释放了8000亿资金。虽然国家明确强调这些资金是为了支持中小企业、实体行业，强调了是精准滴灌而不是大水漫灌。

虽然资金被控制不往房地产行业流，但是社会上的流动资金充足对于房地产行业来说一定不会是个坏事。目前来看，至少已经连续涨了22个月的房贷利率，终于停止了上涨了。

多个城市房贷利率已在下降，由之前的首套涨幅20%降为10%，由10%降为了5%。今年大几率一个季度还有一次降准，同时不排除还会有一次降息，也就是房贷利率的下降，这比房贷上浮比例的下落来得更直接，更猛。

我们依然清晰记得，15年这波房价上涨就是因为限购放松、降准、降息三板斧同时出现而致使。而此次此刻，这种似曾相识的现象又要在19年再次上演，但是房价还能再暴涨了吗？

万万不会了，限购放松、降准、降息三板斧在15年推动的是让楼市死灰复燃、让房价上涨，而在19年为了的是不让房价跌。利空利好对冲，一张一弛，一阴一阳，方能达成住建部今年的“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

经历了一轮暴涨的楼市，不跌就是涨了。对持有房产的人，账面上即使不升值也至少能保值。对于没买房的人，终究可以开始由过去两年在开发商眼前当孙子，如今一晃又变成大爷，左手拿现金，右手拿摇扇，开始不慌不忙的挑房选房了。

房地产在2019年绝对不能再是火车头，老老实实做好压舱石就好了。

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文中提到的一部分城市，可以在3/4月份进行买房，乃至当前就可以出手的城市，由于过于敏感不便直接公布，加获取吧。

▼添加李老师助理——迪锋▼

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