同为东南亚乃至全球房产投资回报率首屈一地漏

同为东南亚乃至全球房产投资回报率首屈一指的国家，柬埔寨跟菲律宾该怎样选？

说到近年快速崛起的东南亚国家，相信大多数人脑海中一下就会闪出柬埔寨、菲律宾这两国国家。相信这些年这两个国家无论是经济、贸易上，还是房产市场上，都给大家那么作为东南亚近些年经济增速最快这个时候的哈尔滨已经成了一个UFO城，房产事业爆发最迅速的两个国家该如何选择投资的对象呢？

01

国家概况

柬埔寨

位于东南亚中南半岛，首都金边，为联合国会员国及东南亚国家联盟成员国。柬埔寨约1500万。有20多个民族，其中高棉族为主体民族，占总人口的80%，还有占族、普农族、老族、泰族和斯丁族等少数民族。华人、华侨约100万。柬埔寨经济的四大支柱为旅游业、加工业（制衣业）、建筑业和农业。作为一个新兴发展国家，由于多年来受到战争等因素影响，柬埔寨的经济发展相对比较缓慢，每一年经济增长约达6%。近年来，随着柬埔寨大力推动旅游业，已取得有效的成绩，并随着政局稳定，成功吸引中国、韩国、日本等国家前往投资进驻，成为东南亚的新兴投资点之一。

菲律宾

是位于东南亚的一个群岛国家。由7,641个岛屿组成，可分为吕宋岛、米沙鄢群岛和棉兰老岛三大岛群。其国内人口约9,300万，加上约1,100万海外菲律宾人，2015年时总人口破亿（世界第12名），成为东南亚第二个人口破亿的国家。菲律宾群岛上的种族与文化为数众多，史前的尼格利陀人可能是该地区最早的居民，随后南岛民族的迁徙带来了马来文化，随着宗教与贸易的发展，各地分别受到了印度文化、中华文化与伊斯兰文化的影响。

02

地理位置

柬埔寨

全国总面积181,040平方公里，全国划分为24个行政省。柬埔寨西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面受丘陵与山脉环绕；中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖－洞里萨湖（又称金边湖）.

菲律宾

菲律宾是一个典型的岛国，有众多岛屿，因此有着十分著名、美丽的海景，旅游业非常的发达。虽然菲律宾并没有接壤国家，但是四面环海也让它拥有强大的海上贸易关系。菲律宾与150个国家有贸易关系。近年来，菲政府积极发展对外贸易，增进出口商品多样化和外贸市场多元化，进出口商品结构产生显著变化。主要贸易伙伴有美国、日本和中国等。

Tips：

柬埔寨、菲律宾政治上都是东盟成员国，还是“一带一路”沿线的重要国家，具有得天独厚的优势，市场潜力可以说十分巨大。

03

经济概述

柬埔寨

经济状况

柬埔寨经济的四大支柱为旅游业、加工业（制衣业）、建筑业和农业。同时是世界第三美元资产国，被誉为“东南亚小瑞士“，奉行对外开放的自由经济政策，100%开放，无外汇管制，吸引全球外资涌入。

年，柬埔寨名义 GDP 呈现逐年上升态势；十年间实际增长率呈现先下降后逐步上升终究趋于平缓的态势。2007 年，柬埔寨名义GDP为 86.39亿美元，实际增速为 10.21%

柬埔寨的经济全球注视，GDP连续5年增长超7%，在10年世界里，以“柬埔寨速度“完成了其他国家近30年的发展建设，并称柬为“亚洲经济新虎”。

经济结构

经济结构统计显示， 年柬埔寨经济结构中主要以服务业为主；十年间，服务业和工业占 GDP 的比重呈先缓慢下落后缓慢上升的态势，农业占 GDP 的比重则呈现下落态势。2015 年工业占 GDP 的比重超过农业占 GDP 的比重。2016 年， 农业占GDP 的比重为 26.66%，工业占 GDP 的比重为 31.74%，服务业占 GDP 的比重为 41.60%。

菲律宾

经济状况

菲律宾属于东南亚地区经济发展极其迅速的国家，菲律宾经济在2017年增长了6.7％，从2010年到2016年的平均年增长率为6.3％，主要是由于政府支出强劲，农业复苏以及出口增加。根据世界银行的数据，预计2018年和2019年的GDP年增长率为6.7％，预计菲律宾经济仍将是亚洲增长最快的经济体之一。同时，由于预期的油价上涨以及2017年12月19日签署的加速和包容税改革法（TRAIN）的影响，预计今年通货膨胀率将上升至4.3％（2011年以来的最高水平）。

经济结构

在菲律宾的经济结构中，菲律宾农业、工业、服务业（旅游、服务外包）的比值约为20:33:47，第三产业在国民经济中的地位突出。每年菲律宾外劳从国外汇入菲律宾的外汇达到210亿美元左右；每年的BPO（外包业务）给菲律宾带来约200亿美元的外汇收入。旅游业、外劳服务业（含BPO）成为菲律宾经济主要支柱之一。

Tips：

作为“亚洲双虎”，柬埔寨跟菲律宾这些年的经济增速大家是有目共睹的，GDP每年6%以上的增速除外部各种投资以外，两国本身也有过硬的实力跟发展的前景。柬埔寨更加突出的优点就是无外汇管制，经济政策十分开放，对美元资产配置来说是最好的选择。但是菲律宾近些年也在不断晚上外汇制度，逐渐使经济政策更加的开放自由，未来可期。

04

人口红利

柬埔寨

2016 年，柬埔寨人口总量为 1756.2 万人，其中城市人口数量上升到 300.14 万人。

柬埔寨人口中 岁人口占比为 31.4%， 岁人口占比为 64.4%；65 岁及以上人口占比为 4.3%。大量年轻人口，随着人口素质的提升，未来庞大的消费需求，都将有力助推经济的发展。

菲律宾

菲律宾现在人口超过了1亿，平均年龄却只有26岁，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却具有75%的劳动人口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。目前，菲律宾人口增长率接近2%，到2050年的人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放40年。下图展现的菲律宾人口结构显示，有67%的菲律宾人年龄在35岁以下！

Tips：

在人口红利上，菲律宾略胜一筹，人口早已过亿，但是却有着26岁的平均年龄。未来的发展潜力无穷。而柬埔寨人口虽比不上菲律宾，但是人口红利在全部东南亚也是处于领先地位的，较比周边邻国，优势还是蛮大的。

05

楼市发展

柬埔寨

2012年以来，柬埔寨楼市金边房价从原来的1000美元/㎡涨到如今的美元/㎡，年均涨幅大于15%，部分地区房价表现乃至高达25%的涨幅。租金方面，目前金边公寓租金投报率守旧预估约8%-10%，核心区域投资回报率高达12%-20%。出租比例80%-95%，持有的空房率极少。

根据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市最少需要80万个住宅不过和以前浓妆艳抹打扮不同的是，即每一年住宅的需求量超过5万个，因而可知，柬埔寨目前楼市将长期处于供不应求的状态。

菲律宾

自2010年以来，菲律宾房价连涨七年，诱人的投资前景使各大海外置业者趋之若鹜。根据菲律宾房产巨头Ayala Land公司2017年的数据，该公司的国际销售金额——海外菲律宾人和外国人的合并销售收入——在2017年增长了32%，到达416亿比索，占该公司当年1220亿比索总销售额的34%，其中海外菲律宾人购买量占9.6%，外国人则占了24.5%。

▲菲律宾2015年-2018年房价涨幅走势

06

消费水平

在很多人眼里，柬埔寨的消费水平应该会很低，实则不然。到柬埔寨实地考以后就会发现，当地的建设跟参餐馆消费与国内无大差异。而且由于柬埔寨是美元结算的国家，所以有些消费还是十分高昂的。

而菲律宾虽然市面上也流通美元，但是消费水平较柬埔寨来讲稍微低些。这也是为何有很多外国白领跟投资者喜欢到菲律宾工作跟投资，由于当地开消少，房价便宜，不管是生活还是投资来讲性价比都很高。

07

租金回报

柬埔寨

现如今，租金回报率已成为判断房产投资收益中越来越值得关注的重要指标。据悉，全球静态租金回报率均值约在4%以上，而5%以上的租金回报率则被判断为合适投资的城市。

据《2018全球城市租金回报率》显示，全球一线城市的静态租金回报率普遍较低，基本处于3%以下。而柬埔寨金边房产的租金回报率达到了6.92%，超越大多数发达国家，排名全球第四、东南亚第一。

另外值得一提的是，金边的房屋出租比例高达80%-95%，极少空置率。可见柬埔寨金边租房需求强劲，未来柬埔寨房产租金上涨已成趋势，如此高的租金回报率正吸引着大批投资者前来柬埔寨考察投资。

菲律宾

说到租金回报率，菲律宾表示，也是十分的自豪。

据房地产研究站Global Property Guide 2016的报告显示，菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢？中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说，一样投资100万元人民币买房子，在北京，你一年可以收益不到2万元；而在马尼拉，你可以收益9万元。

对比这两国来看

共同点：两国均有飞速增长的经济跟人口。国家经济政治稳定，人口红利属东南亚前列，未来的国家城市发展跟住房需求都会达到新高。同时近年延续稳定增长的房价及租金回报率给足了投资者的信心，投资门槛低，回报高，投资性价比十分高。

不同点：

柬埔寨最大的优势在于它没有外汇管制，可以随便让资金流入流出，同时它是以美元结算的国家，资金流通性强，是美元资产配置的首选。

菲律宾的优势在于它的房产火热区不仅仅在于首都马尼拉，马尼拉大都会在内的5、6个城市均有投资回报领先亚洲平均水平的成绩，投资选择度高，容易买进价格洼地，获取等同于CBD的投资收益。

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