冯仑新九条不存在功利目的.鼓励

中国房地产报：此次推出新股东文化建设，是否与增强再融资的能力有关？

冯仑：通过新股东文化的建设，建立我们与中小投资者的关系，同时，继续完善我们的治理结构，这样使我们在资本市场上也有一个自己的品牌，而不仅仅是在产品和业务层面。这也是我们一贯追求规范的治理结构、对股东负、与股东一起成长的文化。在未上市之前，包括我们引入泰达，就有一个很好的股东文化，上市之后，提出“新股东文化”，我们会有一个自我约束和自律的提升，完全是用更高与最高的标准来要求自己。

此次万通推出“新九条”，加强新股东文化建设，我们的确不存在短期的功利目的。万通地产正在探索的新制度无疑是改变以大欺小的有益探索，为中小投资者维护自身权益开辟了新途径。

中国房地产报：目前地产股调整幅度相当大，很多基金减仓地产股，您怎么看待这种局面？

冯仑：现在的基金大多是股票型基金，随时有赎回的压力，在地产市场当前的氛围中，基金经理如不能有良好的预期，减仓是正常的。但是，你也要注意到，其他一些长期投资的基金也在增持。

我们研究了过去20年上市公司的很多年报，一直发现有两个规律很有趣：在10~20年前，没有一个地产公司是靠土地赢的，都是靠人赢的，往往是这个周期地多的企业，下个周期就没有了，万科过去的周期里地一点都不多，所以它活了下来。

依A股的经验看，土地储备数量不决定一个房地产公司的前景。

另外，我们发现中国A股市场上的房地产公司的商业模式是有问题，也就是我们所说的“香港模式”。当一个繁荣周期投资增长、利润增长、销售增长、一切都看起来很好的时候，“香港模式”有两个指标是致命的缺陷：一是每股现金流减少甚至负增长。大家去看去年6月份全国前10位的A股地产上市公司，有6家地产公司的每股现金流是负的，而万通的现金流到年底都是排在第四位的，我们的总市值是排在第16位，也就是说我们比谁都要稳健和清醒；二是企业的负债率太高。如果一个企业的现金流是负的，负债率又很高，这家企业一定是自杀式增长。除非这个市场一路向上，再不波动，一波动就会出问题。

万通正是基于此提出自己独特的战略与商业模式：滨海新区、美国模式与正确的价值观。

如果一个企业的老总讲的和财经的水平差不多，那么，这个公司的股票一定不能买。我觉得，不能用香港人的投资思维与财经的思维来经营公司。

而四个边角的处理相比之前也更为圆润中国房地产报：您对目前市场争论颇多的“拐点论”持什么样的观点？

冯仑：这个拐点不是向上拐或向下拐，而是向左或向右拐。70％的人去保障房市场，剩余的 0％流向商品房市场，现在是一场比赛中无人喝彩时期，我预计明年上半年，这个状态就会结束。

中国房地产报：万通地产股改时，曾承诺在2008年年底实现净利润6.7亿元，去年实现了1.9亿元的净利润，那么今年的任务至少是要实现4.8亿元的净利润，在现在的市场情况下，压力会很大么？

冯仑：我可以负地说，我们的承诺是非常有把握的，而且会超出大家的预期，这也是我们落实“新股东文化”建设的信心保证。

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