冯珏打造城市别墅商业是皮住宅是肉.DG

10月 1日，一场集结中国房地产精英人士的头脑风暴在成都牧马山 上演.搜房成都名博评鉴团与北、上、广、深等四城名博联动，是成都主办的搜房名博首次大规模、跨区域的一次研讨会。

本次名博评鉴团将分享北上广深别墅豪宅产品的开发与营销策略，分析成都现有差距，并为成都别墅未来的战略升级探路。探讨中国别墅的前世今生并为成都别墅市场的长足发展献策。以下是成都博友红星国际营销总监冯珏的精彩观点。

成都红星国际营销总监 冯珏

商业是皮住宅是肉 从区域而非项目定位配套商业

很多人更多的是从一个项目本身来考虑商业配套到底应不应该做的问题，我是这样看的，首先，金科的规划没有错。中国现在的别墅是把城市别墅，乡村别墅，渡假村放在一起，统称为别墅。实际上这里面是有很多区别。别墅本身需不需要商业配套，其实是不需要的？为什么呢？城市别墅依靠的是城市配套，而乡村别墅更多的是起到的一个短住的功能，其实根本不需要商业服务，仅仅就是停留两三天，哪怕是不停留，我买一套，三年的时间我没有去住过一天，没有装修过，但是我觉得我心里面有一个别墅，生活在别墅的感受在我心里面，这种感受会发生改变。所以，别墅的价值不是一蹴而就的，需要慢慢去打造。

对于金科来说，拿到了商业地产这种试题，是有时间有机会慢慢去打造的。一方面它可以积累开发别墅的一个经验。另外一个方面，大家也知道牧马山是一个成都别墅板块的兵家必争地，你能够在这个地方做出一个有生命的东西，在以后包括花园镇政府，包括打造田园新城，整个的这一片都是一个高端的商务区，它未来得发展前景是很巨大的。

第三，商业是皮，住宅是肉，我们不要想怎么把这个商业做的好，怎么做的活？因为这个商业就算做得好也是一层皮的概念。

要真说走出国门所以廊桥水乡做商业规划的时候，我想如果让我去做这个项目，我不会把这个商业项目切入到廊桥水乡去考虑，我会把它剥离开来。

一方面你能打造出占据整个区域的主要商业地位。第二个，对于金科在牧马山的发展来说一个是商业配套，一个是纯正的别墅区，再加一个湿地公园，就是三足鼎立，足以成就一个金科城在这里，更容易树立品牌地位。

按我的理解，别墅的商业是给谁做的？是给工人用的，给保姆用的，不是业主用的，因为业主开车只要四十分钟到一个小时的车程什么地方都可以去，它的消费、会客一定是在城市中心区里面完成的，除非是礼拜六、礼拜天招待朋友有这个可能，但是一至五基本上是保姆使用或者是家人，老人或者小孩子使用这个商业配套，所以在商业配套的业态定位上来说一定要仔细考虑这一点。