[p]买旅游地产选准品牌房企 2014-5-21 0

买旅游地产选准品牌房企 2014/5/21 0:00:00来源： 带薪休假制度基本落实之后，旅游休闲市场才会真正形成。投资旅游地产，在满足自身度假休闲的基础上，还要考虑物业的保值增值、稳定的租金回报等

文/本刊 甄爱军

旅游地产空间巨大

随着我国带薪休假制度的完善，以及人们对休闲旅游度假形式接受程度的提高，有望促进与旅游地产的发展。

专家介绍，从国家经济发展战略层面来说，旅游业属于重点扶持行业，其前景可期。旅游财富首席执行官、国际旅游地产专评委常务副主任曾晓成表示，今年两会期间，国家提出要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。他进一步解释说：“这些政策引导表明，依托城乡优良的自然资源，结合现代农业，融合度假、养生、生态养老、文化体验等现代服务产业，是新型城镇化的产业发展方向，更是中国经济升级版的重要选项之一，并为各类产业资本开发度假旅游产品带来了巨大商机。”

据专家介绍，虽然我国仍处于旅游观光阶段，但休闲度假需求已经开始形成。国内某专业机构调查结构显示，中国有40%～50%的人可以选择到某一个地方去度假，住一个星期甚至更长的一个月、两个月时间。比如，在三亚候鸟式过冬的人群高达25万人，有的居住时间长达半年之久。此外，在接受调查的人群中，有20%～ 0%的人围绕度假和养生等目的，购买旅游地产。

有专家分析指出，目前我国旅游休闲度假高潮尚未到来。就目前来看，七天长假根本无助于形成休闲型旅游度假市场，这是因为在短时间内聚集大量的人，到处人满为患，无法形成休闲度假的环境。改变这种现状，需要政策的推动。根据国务院规定，到2020年，我国基本实现带薪休假之后，旅游休闲市场会真正形成。

了解到，目前国内有不少大型房企也已介入旅游地产开发。如国内商业地产航母万达集团，早在2012年6月在北京就宣布成立万达文化产业集团公司，该公司最大一块业务就是投资旅游地产项目—她自己不仅身兼制片和策划—万达城，目前在西双版纳、青岛、北京、武汉、南昌、合肥和无锡等地以陆续有项目进入投资开发阶段。按照万达集团的规划，以万达城为主要载体的旅游地产项目，在全国布局投资8～10个。此外，包括碧桂园、华侨城、恒大地产、龙湖地产、佳兆业等多家国内知名房企，也早已涉足旅游地产。

旅游地产仍存误区

专家表示，由于各种各样的原因，导致现阶段旅游地产开发偏离了既定轨道。

很多地方以旅游地产之名，行房地产开发之实，这是当前旅游地产开发乱象表现得最为突出的地方。中国旅游研究院院长戴斌举例说，某中部城市，一个号称投资 00多亿元的旅游项目，除了配套的五星级酒店与旅游地产沾边外，其余物业类型都是别墅、联排、花园洋房。而更多的旅游地产项目其实就做了一个规模不大的主题公园，然后大量开发住宅，与房地产开发没有多少区别。

根据国际旅游地产专家评审委员会《201 年度国际旅游地产评审活动》市场调研结果显示，当前绝大部分旅游地产项目都是以旅游开发为名大肆圈地开发所谓的高端住宅，由于前期定位偏差，缺乏与所在地的产业结合，度假服务配套不完善，同时沿袭传统住宅营销模式，缺乏产业营销通道，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了“空城”、“鬼城”，这种现象已经与旅游地产的发展背道而驰。

对于当前旅游地产所面临的现状，业内人士认为与缺乏规划有着很大的关系。深圳世联地产[微博](1 .66, 0.06, 0.44%)首席技术官黎振伟坦言，虽然目前旅游地产已呈现快速发展态势，但缺乏规划的通病已显露无遗。其具体表现在各地旅游地产开发一拥而上、盲目发展，并导致供过于求局面出现。而无序开发也导致不少旅游地产藉以存在的人文和环境遭到了破坏，而这些都是不可再生资源。还有，旅游需要基础设施，也无法做到与市场的发展同步。

中国房地产业协会副会长朱冲一坦陈，就现阶段而言，距离真正的旅游地产还有不短的距离，其最大的问题在于空置时间过长。他举例说，比如海南的旅游地产物业，购置之后，居住得最长的是过冬的东北人，但也只有四五个月，其他地方的同类物业，居住时间则更短，一些年轻的投资者，可能仅仅只能居住一个月，其余大量时间是闲置的，造成资源浪费。“怎么样搞好旅游地产，怎么样开发旅游地产是一个值得研究的问题。”戴斌如是说。

盘活资产最为关键

那么，在现阶段如何间接承认了其不正当竞争手段。投资旅游地产，才能把握市场先机，并获得更多投资收益。

专业人士解释说，旅游地产不仅仅只是简单的“第二居所”，其同时兼具资源稀缺性和政策导向双重优势，所以如果选择得当，其实能够获得较高的投资回报。因此投资旅游地产，在满足自身度假休闲的基础上，还要考虑物业的保值增值，以及同时能够带来稳定的租金回报。

基于上述考虑，可见投资地产首先要讲究物业选择。业内分析指出，面对旅游地产项目遍地开花局面，投资者应重点选择知名开发商的项目，这是因为这类房企有能力获得资源性更强的地块，并打造出品质更高的物业。另外，还要重点考察物业的后期营运管理，因此一定要选择那些已引入了有一定知名度、拥有市场络推广平台的度假村、酒店物业管理公司进行运营管理的项目。

旅游的服务公共设施必须齐全，起码交通要便捷。专家指出，凡是旅游发展得比较好的地方，交通都非常方便，比如高铁、航空等，都非常齐备。当然，对于旅游地产的形态也要留心，比如有的为度假型，有的为养生型，而有的为养老型，或者郊区休闲型等等，不一而足，名目繁多。每一种业态会满足每一类消费群体，因而获得的投资回报也有所区别。专家建议选择休闲、旅游、养生、养老相结合的物业，这类物业面向的消费群体更大。

投资旅游地产，如何避免空关并盘活资产？除了选择知名管理公司之外，专家建议通过新型的电子商务模式，租出物业并获取租金回报。据了解，目前市场上已经出现了一种名为O2O2O模式的电子商务，其主要功能是实现旅游地产与度假旅游的融合，满足广大中等收入家庭对度假、养生、投资新型生活方式的追求。