买房赠超大面积或将绝迹自贡开发商难再打擦.蹭飞

今年初，一股自成都兴起的户型“创变”之风在自贡楼市刮起，部分自贡开发商也紧跟这一步伐，推出旗下多功能的创变户型，打出“一房变二房”、“两房变三房”、“零公摊”等销售概念，受到了不少购房者的青睐追捧。不少业内人士预测，“创变户型”将在2014年成为市场主流。但就在自贡即将进入户型“创变时代”之时，4月29日，自贡市城乡规划建设和住房保障局出台新规：每一自然层中，不计容和半计容部分的水平投影面积不得超过该自然层水平投影面积的20%。顿时，市场一片哗然，业内人士分析，新规之后，今年以来受到市场热捧的“超大赠送面积”户型将成为历史，目前在售的“高赠送率户型”，由于新规之后变成稀缺性产品或将遭到市场疯抢。

自贡出台新规规范高赠送率

4月29日出台的新规规定，根据《自贡市城乡规划建设和住房保障局关于进一步规范房地产开发项目建筑面积和容积率管理的通知》，为进一步规范建筑面积和容积率管理，将对201 年12月1 日起审批的房地产开发项目进行全面清理和整改，设计单位将依据《自贡市规范管理技术（2012）》及其补充规定，对项目的建筑面积、容积率等相关指标进行重新进行核算。

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其中，核算的重点内容为：包含住宅的每一自然层中，不计容和半计容部分的水平投影面积是否大于该自然层水平投影面积的20%；不计容或半计容部分的是否按规定计算建筑面积或计入容积率；核算后的建筑面积和容积率是否满足规划条件要求。

业内人士对于此次新规进行了解读：半计容面积主要是指开发商半买半送的面积，比如说阳台等；不计容面积主要是开发商全送的面积；比如飘窗、花池等；自然层投影面积不是指建筑面积，而是不计容面积、计容面积、建筑面积的总和。

开发商无法再打“擦边球”

据了解，此次新规最大的改变是20%限制比例的计算方式发生了根本的变化，虽然同样是20%的限制，但分子和分母都有根本变化，以前的规定为：半计容面积/建筑面积≤20%；新规的要求是：不计容面积+半计容面积/自然层水平投影面积（不计容面积+半计容面积+建筑面积）≤20%。

换个简单的说法就是，以前开发商把阳台赠送比例做到极致能达到20%，半买半送消费者最多能享受10%，一个建筑面积100平方米的户型，最多有10个平方米的赠送。 为何目前自贡个别开发商号称能做到赠送面积超过20%？该业内人士解释说，开发商正是利用了以前对不计容面积没有限制的特点，在设计之初就动了很多“歪脑筋”，设计之初便充分考虑这些空间的利用，这些不计容的面积在交房实用时，便能轻松变为消费者实用面积，在消费者算来，这些不花钱的赠送面积就远远超过了20%。

然而，在新规之后，开发商这样的“小伎俩”就被限制了，一共只有20%，半计容的阳台最多能做10%，算下来送的就只有5%，加上不计容的飘窗、花台最多能做到10%，从理论上讲很难超过15%了。律师建议

赠送面积很难受法律保护

据了解，目前楼市一些热卖的户型产品赠送面积极为常见，赠送面积普遍在原户型面积的5%-10%，阳台、花园、飘窗等计一半面积更是成为楼盘最常见的赠送手法。这类户型的赠送面积经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善。

然而，近年来因面积赠送而产生的纠纷呈上升趋势。在这些案例中，有一种“送面积”是噱头，用数字游戏迷惑消费者，让购房人难以比较房屋的单价；另一种是“偷面积”，会影响户型整体的采光、通风设计和日常使用。而发生纠纷以后，“这些‘赠送面积’不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，所以一旦出现问题，权益很难得到法律保护”。

律师建议，购房者需要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。

华西城市读本 刘恪生 曹实秋

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