凭借山寨改革开放跻身经济发展前沿越南房产

凭仗“山寨改革开放”跻身经济发展前沿，越南房产的这几年。

提起越南房产，人们在嘉奖其近两年发展迅速及高额的利润外，也不免会提及几年前的那场“房产危机”。

确实，当年的那场“寒冬”寒了很多人的心，但是没过多久，越南政府新的动作，使本来处于低谷的房产市场，出乎所有人的意料，急速反弹。

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2015年，越南祭出新的《住房法》，希望以此挽救房产市场的颓废。外围人来看：垂死挣扎，秋后的蚂蚱；曾经的越南炒房客：伤我一次伤的还不够深么；只有少部分人：触底会反弹，没有退路，那就必然会进步。

于是，围观的人继续围观，做着一夜暴富的美梦；“被伤过”的人照旧抵牾，犹如被欺骗了感情，破口大骂“渣男/女”；而那些“嗅觉灵敏”的投资者，趁此悄悄的进入越南房产市场。在你们还在做春秋大梦之时，已经赚了一大笔。

这，就是差距。

先富的人不见得是有多睿智，而是抢占先机。

2016年，越南全国各地住宅涨幅平均超过20%以上，店面及办公室涨幅超过30%，土地价格则有倍数成长。其中，河内和胡志明两地的房地产市场，无论量、价均已完全恢复到其前期高位水平。河内成交相对温和，高端公寓价格上涨到 美金。胡志明成交火爆，核心地段的高端公寓价格已上涨到美金。

2017年，全年涨势10%以上，维持与2016年同样的高成长，而建商销售速度加快，建商分阶段推案，推升同建商价格爬升。第四季度胡志明市一级市场公寓价格上涨3.6％。二期市场公寓价格同期同比上涨0.5％。胡志明市的公寓租金收益率保持在5.8％左右的高位。

因而，围观的人不再淡定，纷纷跃跃欲试；曾经的越南“炒房客”也终于肯吃“回头草”了。

曾一度不被看好，曾饱受冷言冷语，越南房产在大家“趋之若鹜”之际破釜沉舟，这一次，他们赌对了。

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其实纵观越南的经济发展史，越南房产的泡沫在意料之中，现在的起死回生也通情达理。

1945年市委常委、鄱阳县委书记张之良，越南宣布独立。在未来的9年后，将殖民越南近百年的法国趋之门外，经过长久的拉锯战，1975年结束南北战争，逐步走向统一。

当越南实现完整统一之后，并不像传统的中国，“闭关锁国”。越南学习中国的改革开放，跟随日本发展的3步模型。取精去糟，通过不断模仿吸取周边发展中国家的经济政策，从而在极短的时间内使本身的“伤口”愈合，从而潜移默化的变得更强。

较好的例子就是在年金融危机阶段，越南不仅依旧实现了经济增长，还更深化了结构性的市场改革。从私有化银行和重要国有企业，并且大力发展和投资教育和医疗产业。

起初那个单挑中、美、法，结果被打残的国家，以迅雷不及掩耳之势，茁长成长起来。

1995年入东盟，1998年入APEC，2006年入WTO，2015年与欧盟签署自贸协议，2016年入TPP，2017年入“一带一路”，2018年成“东盟经济共同体”完全成员国……

如果你有关注越南经济，我想，这每个事件的发生令你咋舌。

2017年越南吸引外资之势继续猛增，新批资金、增资资金和合资购买股分资金共超过233.6亿美元，同比增长超过45%；FDI（外国直接投资）到位资金达77.2亿美元，同比增长6.5%；协议资金达192.2亿美元，同比增长54.8%。

▲过去十年净财富增长最快的国家

数据来源：New World Wealth

美国科尔尼管理咨询公司公布的2017年全球零售发展指数报告显示，越南在榜上上升5个位次，成为全球6个比较具有吸引力的零售市场之一,仅次于印度、中国、马来西亚、土耳其和阿拉伯联合酋长国。

今天的越南在组织者的带领下，仿佛是二十来年的中国，已站在经济与财富爆发的新起点。

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外资的加入，经济的跨步，房产投资这个亘古不变的话题被推到风口浪尖。

从2005年起胡志明市和河内的房价就步步上扬，到2012年胡志明市的高端楼盘价格，已达到了美元/平米；中档的楼盘也已经到了美元，即便是低档的楼盘，二手市场上的价格也已经到达美元。

越南人的收入相对房价来说，是难以承受的。2012年越南一般公司月工资约为美元；白领月工资约为300美元；快速上涨的房价严重 脱离经济增长的支撑和绝大多数人的承受，完全成为投机资金的游戏。

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与世界其他地方房地产泡沫一样，越南投资者利用充裕的信贷建造高楼大厦，期望能转手卖掉，赚取利润。

越南通胀不断走高、经济率下行、地产造成的坏账大幅度上升，买单年代正在走来。

于是，2011—2013年期间越南房地产泡沫终于被引爆了。这场经济和房地产泡沫的幻灭还将越南银行金融系统拖进泥淖，由于 越南经济也是典型的信贷驱动型，每一年高达50%以上的信贷增长率高得令人咂舌，政府 虽然不断调高利率来冷却信贷狂潮，但泛滥的贷款还是不受控制的流向了房地产领域，房地产贷款到达了97亿美元，占GDP的10%。

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成长的进程中总是伴随着疼痛。

越南经济和房地产市场历经了3年的修复和调剂，期间政府也对银行金融系统进行了整理和改组，一些中小银行被合并和重组。为了完全改良房产市场，对内政府于2014年推出30万亿越盾的一揽子购房贷款计划并要求银行优先支持贫困者、国家公务员等对象贷款买房，使国内需求猛增。对外政府于2015年7月，颁布新法律，允许具有有效居民签证的外国人和外国公司购买越南当地的房产。

《住房法》的意义在于，首先，取得越南签证的外国人和外国投资基金、银行、越南分行和海外公司的代表处现在可以越南购买住宅物业。外国人现在可以拥有所有类型的财产，包括公寓和有地产，如别墅和联排别墅。外国人拥有的房产可以出租、继承和抵押。

其次，越南人一直保持越南公民身份，将被视为当地居民，并被允许以自己的名义具有无限的财产。据估计，全球400万海外越南人中约有70％仍然保持原来的国籍。

得益于 新的政策，2017年，越南GDP增长6.81%，吸引外资达创纪录的358.8亿美元，成为东南亚的经济引擎。

就好比一个做传统工艺的匠人，模仿力强，履行力强。跟隔壁的师傅模仿掌握了技能，经过自己的研究便出手出售。由于悟性极强，又是行业新星，因此十分受欢迎，经他手的工艺，转手都能卖个好价钱。但是匠人有个特殊要求，只卖给本村人，外村的需要私下拜他为师才行。由于年轻气盛，急于超出隔壁师傅，把价格抬得太高，导致本村人买不起，外村人转身去了隔壁师傅那里。

本来十分火热的市场，转而变成了“赔本货”。知错能改，善莫大焉。好在匠人机敏，及时调剂策略，提出本村贫困者及书生状元可低价赊账购买，外村人呢也有了直接购买的资格。至此，匠人这摊的买卖再次回温，在方圆百里，都是出了名的火热。

人一旦没了退路，那他必定是前进的。

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三年翻了一倍多，还一房难求。

2017年4季度平均值显示，胡志明市零售地产供应量每一季度增长6万至10万平方米，入住率约达91%，“纸上”住房（即已签署购买合同但尚未建好的住房）供应量为5000至7000套，库存量约达13.5％。

首都河内，2017年9000元/平米，2018年升至1.6万元/平米，地段更是高达4万元/平米。

2018年前四个月，外国人在越南的购房量已追平去年全年。日本、韩国、新加坡等地的投资者纷至沓来。强大购买力的中国投资者更是以25%的投资人群贡献了40%的交易量，可谓越南房市的主力军。

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房价已成为越南私人财富增长的明显标志，乃至体现在越南民众对房产投资态度的变化上。

政府宽松的土地政策，本地的富裕家庭和高收入者也在不断增加是十年来越南房市变得紧俏的重要缘由之一。

越南制造业和旅游业不断发展和巨额的外资投入，为越南主要城市带来了飞速的城镇化进程，快速的城镇化进程必然会催生了缺口更巨大的住房需求。

因而可知，越南房市的春季，才刚刚开始。

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