马尼拉大都会南部的巨星大马尼拉真正的南大

马尼拉大都会南部的“巨星”，大马尼拉真正的“南大门”

说起如日中天的菲律宾房产市场，大多数人都会不谋而合地想起马尼拉、马卡蒂、奎松、帕塞等等“老朋友”。但其实，在全部菲律宾市场中，这些地方固然给菲律宾带来了空前绝后的市场盛况，但是在他们无限光芒的背后，依然有许多被大家忽视了的“巨星”。

虽然这些区域房产发展的时间没有马尼拉那么长，但是在整个菲律宾房产市场上他们却也扮演了非常重要的角色，同时有些地区还掌握着马尼拉大都会的最为关键的战略地位。

马尼拉大都会的“南大门”，几乎掌控着马尼拉大都会南部的全部入口。这个地方，是有着超过40万人口的高度繁荣的城市；这个地方，拥有超级奢华、地域广阔的住宅和生活空间；这个地方，便是被人们疏忽的Muntinlupa。

菲律宾最大和最先进的城市之一

Muntinlupa是该国最大和最先进的城市之一，被列为人口超过40万的高度城市化城市。该市最近获得了“最具竞争力的城市”和“最好城市”的地位，而此帮助它取得了“菲律宾翡翠城”的称号。

▲华灯璀璨的Muntinlupa

这座城市具有多个高档场所。其中最着名的是阿亚拉阿拉邦村（Ayala Alabang Village），这是该国最大的住宅区之一，拥有豪华住宅和生活空间。Alabang镇中心，Festival Supermall和Insular Life Towers也位于Muntinlupa。

Muntinlupa的商业运营中心表面便是Alabang - BGC，同时也是Makati和Ortigas以外的主要商业区之一，为企业提供顶级办公空间。

大马尼拉外围“超级城市”——阿拉邦

阿拉邦虽然说是Muntinlupa的最大最主要的CBD，但是它对于Muntinlupa的作用和贡献来说，更像是一个独立的超级城市。

阿拉邦曾经是一个农业区，但是凭借着政府的扶持和更多开发商的投资，使得阿拉邦从一个村庄逐渐发展成超级繁华的商业中心。曾经是一片广阔的奶牛牧场直到20世纪80年代后期，进入了一个拥有新的住宅，商业，工业和商业设施的区域。

如今，阿拉邦是众多信息和技术公司的所在地，还有一系列酒店物业，为商务旅客提供当地居民服务。Alabang还拥有至少五个主要的购物中心和多个汽车经销商。

▲阿拉邦的办公群体

跨国公司的IT园区

鉴于其交通和经济上的特点，阿拉邦已成为跨国公司和其他形式企业的一个有吸引力的目的地。菲律宾经济区管理局使阿拉邦成为一个经济特区，在过去十年中蓬勃发展，成为了高度繁华的城市。

▲办公楼林立

阿拉邦具有Filinvest Corporate City，Madrigal Business Park，NorthgateCyberzoneBusiness District和Insular Life Towers等众多商业中心、办公大厦、经济园区。

整体而言，Alabang的存在，使得Muntinlupa转变为一个强大的金融和商业城市。在这样的能力上，可与马卡蒂在马尼拉大都会的作用媲美。

稳定增长的办公楼租金

数据显示，阿拉邦的空置率依然低于总库存的0.8％。在Filinvest Axis Tower 1建成后，它还增加了38,900平方米。由于新的项目进入市场，该市办公楼的预租依然很强劲。

随着愈来愈多的菲律宾离岸游戏运营商（POGO）进入市场，阿拉邦的租金同比增长率高于5％。这导致市场十分紧张，租金已经提高到每平方米每月662.3菲律宾比索。预计未来几个季度租金仍将进一步加速。

目前甲级写字楼的租赁面积为440,195平方米，新开发的面积为159,010平方米。百汇企业中心和Filinvest Axis 1号楼将于2019年初完工，从而推动该市的优质建筑组合。

具有大马尼拉南部最大的购物中心

除了蓬勃发展的商业，Muntinlupa同时也是一个超级购物城市。

Muntinlupa阿拉邦是Filinvest City的所在地，Filinvest City是一个数一数二的商业中心，这里除有高端的商务大厦外，还有众多的购物中心。

▲Festival Supermall

其中最具代表性的便是Festival Supermall，被公认为菲律宾第一家主题购物中心。该购物中心于1998年5月中旬开业，成为Filinvest的旗舰项目，为马尼拉大都会南部的购物中心设定了标准。整个Festival Supermall综合大楼占地20公顷，是马尼拉大都会南部最大的购物中心，具有最多的租户，依然是菲律宾最大的购物中心之一。

5年很有可能房价翻倍增长

根据菲律宾当地房产研究公司的数据预测显示，Muntinlupa部份地区五年以内的房价极可能翻倍的增长。在另外一份研究中显示，Muntinlupa高端住宅地块的房产价值到2019年将飙升至每平方米P100,000左右。

在2009年，Ayala Alabang的市场价格从每平方米P30,000到P32,000不等，2014年，这个数字跃升至每平方米P57,000到P62,000之间。

对该地区的高端住宅区，该研究公司预计，到2019年，土地价值可到达每平方米P80,000至P96,000，平均年增长率为10％~15%。

种种迹象都显示着Muntinlupa阿拉邦有着非常具有竞争力的房产市场，和不容小觑的发展气力。随着马尼拉中心区域愈来愈少的建筑用地和越来越高的房价，住房人群寻求周边为更加低廉的房子是大势所趋。

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