中央政府发债建设公租房更优.DG

占保障房大头的公租房如何才能担当重任？地方政府如何破解公租房的融资困局？随着全国保障性住房建设工作的快速推进，这些问题都成为横亘在公租房建设道路上的障碍，不仅制约公租房建设的进展，还将影响到分配、等，中国经济时报专访住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹，她认为，必须拓展公租房建设资金来源，在地方政府的直接融资渠道上，与其让地方融资平台和企业发行，不如中央政府发债支持地方租赁式保障住房建设更优。

中国经济时报：十二五期间建成 600万套保障性住房， 副总理提出，推进保障性安居工程建设，要加快公共租赁住房的建设步伐，使其逐渐成为保障性住房的主体。您认为原因是什么？

秦虹：目前我国保障性安居工程涉及的住房类型很多，其中的廉租房和公共租赁住房是租赁式保障，经济适用房、限价商品房和棚户区改造住房是产权式保障。在大规模棚户区改造完成之后，租赁式保障应成为今后保障性住房供应的主体。原因包括两个方面：首先，住房天然地具有资产属性，产权型住房的供应本质上属于财产再分配过程。如果政府通过对公共资源的行政配置，使部分人低价拥有了财产，则是社会不公，也易滋生寻租和腐败，引发社会矛盾；其次，租赁式保障由于可以周期使用，因而可以以较少的公共资源，帮助较多的住房困难人群，提高住房保障的效率。所以，我国保障性住房的供应，应以租赁式保障为主，即目前的廉租房和公租房。

中国经济时报：有人认为，大量发展租赁式保障性住房，不能满足人们在条件改善后的居住需求，对此您怎么看？

秦虹：首先要明确保障性住房主要保障的是人们的基本居住需求，租赁式保障以低租金住房的供给来实现保障性，恰好是与之相符的。这个保障体现在两个方面：一是托底性的保障，对长期收入困难的家庭实行持续的保障；二是过渡性的保障，对阶段性收入低的家庭提供暂时性的低租金公房居住，收入提高后即需退出。从世界各国保障性住房的经验来看，除个别国家，如新加坡实行公共住房的福利化外，绝大多数国家的公共住房均是以租赁为主。

中国经济时报：相比其他保障性住房，租赁式保障住房，特别是公租房进展缓慢，发展租赁式保障住房存在哪些现实困难？

秦虹：对于产权式保障房，政府基本无需资金投入，只是政府通过划拨或低价出让土地的方式，对保障对象提供一定的补贴，如有政府投资直接建设限价商品房或者经济适用房，投入的资金也相当于垫资，在房屋出售后即可全部收回，基本不会给地方政府造成太大的资金压力。而对于租赁式保障住房，由于产权为投资人所有，所以政府具有主要投资，地方面临的资金压力将远远大于产权式保障房。

中国经济时报：地方政府的财政收入比之前大幅缩水，地方财政紧张，对于拓展地方政府的直接融资渠道，您有什么建议？

秦虹：直接融资方式包括股权融资和债权融资两种方式，由于目前租赁式保障住房的法律法规尚不健全，管理尚未成型，风险和收益尚不确定，租赁式保障租房的建设要吸引股权投资非常困难，我认为债券融资应是目前租赁式保障住房建设的主要融资方式，包括中长期债券和计划两种方式。

中国经济时报：具体怎么操作？

秦虹：今年6月，国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。发行企业债券融资可以较广泛地利用社会资金，但前提是需要有政府承诺的财政补贴支持为担保，否则因存在租金收入较低、租赁房管理成本较高、资金存在挪用风险等问题，对投资者的吸引力不大。

星巴克还打算引入挪动设施预购办事与其让地方融资平台和企业发行债券，不如中央政府发债支持地方建设租赁式保障住房。一是相对于企业发债，政府信用更高，发债成本更低。二是中央政府发债支持地方建保障房，可以更好地体现中央政府的政策意图。三是保障性住房建设是政府的长期任务，需要长期资金支持，政府可以滚动发债，解决资金的持续性需求。四是建设保障性住房本身是政府的，政府在资金不足时通过发债既可以解决资金需求问题，也可以为一般市民提供投资机会，为资本流动性提供了出口，有助于缓解通胀压力。五是住房不仅是经济问题和社会问题，也是政治问题，从世界各国的经验看，各国中央政府均不同程度地对地方保障性住房建设提供资金支持。在我国租赁式保障住房建设初期，法律法规不完善、融资渠道不稳定、运营管理经验尚不成熟的条件下，中央政府投资可以承担更多的。