幸福快乐2016写字楼二手房交易税费要交哪些分别依依不舍

买二手房除了房价，还需要付多少钱？其中就包括健力宝授予的这座健力宝大厦的纯金模型。“当时也没怎么仔细看问题详情：除了房子本身的价格，另外还需要付多少钱？这些钱包括哪几项？分别需要多少？简约风格餐厅装修设计2016

推荐回答：

买二手房，除了购房款之外，就是交易费用，里面有很多项目，这个要根据你买房的情况，来定夺，各种情况，都会有的，一般可以给你罗列一下，你自己心里有个数；

交易费用，包括 大块，一大块就是中介费用，一大块是税费，一大块是贷款费用；

第一块：中介费用，这个好理解吧？

实际中介费用，会在1- %之间，一般都是按照买家卖家各一半的方式来计算，但是国内是卖方市场，所以所有的交易费用，中介费用，都有买家来承担，这个好理解吗？

所以中介费，目前市场，最常见的，就是 %左右的中介费，当然可以谈一谈价格，或者货比三家，比服务，比价格等等；

第二块，就是交易费用，这个一般是刚需费用，没得逃走；

交易税：第一套房，90平米以下1%税金，平米，1.5%税金，144平米以上 %税金；

二套房和商业公寓等用房，一律是 %的税金；

评估费：0.5%，这个是必选项目，谁也逃不掉，因为房子的所有税金和评估挂钩；

交易费：块，实际是 -4块，但是这个费用是，买卖双方都收取，一般都是买家支付；

个人所得税：1%，144平米以上是2%收取，这是卖家税，必须满五唯一才可以避免，也一般由买家来支付，就一句话，爱买不买？

增值税，不满两年需要缴纳，满两年不交纳，144平米以上的增值部分按照5.5%缴纳；

土地出让金，经济适用房，房改房等福利房，第一次交易，还有一个，土地出让金1%收取；

还有测量费，证费，印花税，总共不会超过500块钱，以上大概就这么多；

第三块，贷款费用，贷款怎么还会有费用呢？

主要是有一个费用叫做保险费，一般都需要缴纳，在0..2%之间，标准暂时不详；

如果你是买的按揭当中的房子，还需要解压的一些费用，就是从中介或者担保公司那边拆借的利息费用，有时候卖家不出，买家就得出；

阿永哥点评：

买房子，特别是二手房，要切记提前咨询好，一切谈好的何所担心的，都要写在合同里；

现在的人，在利益面前，说翻脸就翻脸，做好万全准备，要让中介负起来，做好调查工作；

买房卖房有难题，随时可找乐福居；

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二手房银行评估价会比交易价低吗？问题详情：关于二手房银行评估价，想请教下各位，是否有遇到过银行评估价比交易价低，导致得提高首付的情况？

推荐回答：我是注册房地产估价师，可以对这个问题解答一二。

1.首先搞清楚交易价到底是什么，这里应该是指真实成交价格，而非往签价格。

2.签价格往往比真实成交价低，目的是避税。

实际交税时，是签价格减原先购买价格，装修款以及各项税费。

所以签价越低交税越少。

.银行指定评估公司评估房子，评估公司一般会根据当前类似房子成交价给出评估值，根据国家规范，抵押价值是谨慎的市场价格，谨慎这个概念解读非常灵活，没有标准，各家评估公司执行起来做到自圆其说，符合估价规范就可以。

根据实际经验，评估价是报价的0.85到0.9之间，是成交价格的0.9 到0.95之间。

4.二手房按揭贷款，银行采取孰低原则，签价或评估价以低的为基准再打折，这个折扣也叫抵押率，住宅一般是百分之七十，商业百分之五十，工业更低。

5.综上，一套价值1000万的房子，评估价最高950万左右，最高贷款额665万。

如果是同一套房子，二手房按揭，签价格在800万，那么最高只能贷款560万。

买二手房找中介都有哪些坑，正规流程是什么？问题详情：二手房，很多人都要遇到的，第一次买房，都不懂，怕被中介坑，都有哪些税费？

推荐回答：购买二手房时，如果签约时没注意，贷款稍有不顺，就可能引发纠纷！

购买二手房，很多买家会办理贷款。

而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。

这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。

如果贷款顺利它们就很老实，可一旦贷款因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！

“当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。

但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，“没注意”可不是免责条件！

前面说过了，贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批。

如果卖家一直在配合挑不出毛病来，这事儿就轮到买家解决了！

如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！

有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。

所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”

甚至还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。

卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究，想解约后赶紧另卖。

但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。

”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担？”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。

事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。

而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。

一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。

比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究的情况下解约。

但如果卖家就是要严格追究违约，或者房价下跌呢？买家就难受了！

未料胜先料败，建议大家还是先做好最坏准备。

怎么防范这个风险呢？

买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。

明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。

”

如果担心银行只批部分贷款额度时，不能自筹款项补足房款怎么办？在前面那句话的“贷款”前面加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。

比加最近北京9. 0新政调整了贷款政策，如果合同里有这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

上面的解决方案，其实往往就是一句话的事儿！你了解这个知识，加一句话，就避免了将来可能的纠纷。

不了解这个知识，没作预防，贷款顺利就算运气好，一旦出现意外，就可能引发纠纷！

二手房交易流程有哪些，应注意什么问题？问题详情：我卖房子，有中介，交易费用及中介费由买方支付。

买方付两万订金后，再支付一部分首付给我付清贷款取出房产证，然后过户给买方，买方再拿房产证抵押贷款后，将剩余尾款给我。

请问假如过户后买方不将尾款给我，我该怎么办？此过程应注意那些问题？谢谢！

推荐回答：一般来说，二手房交易主要有两种方式：一种是买卖双方通过房产中介进行交易；另一种是买卖双方自由交易。

这两种交易形式所要经历的交易流程大体近似，但是我们仍然建议你选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司，即使你对所有的房产交易流程和知识了然于胸，中介通过自己对信息的掌握程度、对常见交易问题的熟悉，以及自身机制的完善都能大大的帮助你提高交易安全性，确保万无一失。

上海市二手房交易流程主要包含以下：

这一流程涵盖了二手房买卖的售前、售中和售后三大部分。

1.售前：买卖资格的审查

买方购房资格的审查，主要是依据上海市针对于二手房买卖买方购房资格的规定，如非上海户籍人事购房需提供一定时期的社保缴纳或个人所得税缴纳，境外人士购房需提供一定期限劳动合同等等。

而卖方的房屋则需注意是否具备上市交易条件，审核房屋的基本状况，如是否存在抵押、租赁、违章等。

2.售中：二手房买卖核心

售中过程包含了：签约（即签）、注销抵押（若有）、购房资格及房产税认定、支付房款、贷款申请（若有）、缴税过户，办理完成上述几个交易流程，基本可以确定房子即将属于你了。

当然前提是每一步都能顺利完成，由于这一过程中许多部分需要到不同的政府机关，进行相应的登记和手续办理，所以这一段周期往往会相对漫长。

.售后：交易完成

很多人认为过户完成后，就可以高枕无忧，等着拎包入住了。

其实并不是，后期的交易过程也十分重要，比如物业费用、维修基金、水电煤的清算、尾款的结算、房屋的交接（设备、装饰）等等，所以仍要打起精神，小心谨慎。

其实真正的二手房交易并不像外界想象的那样危机四伏，只要遵循正规的交易流程，确保所有环节的合法合规，二手房买卖还是可以很轻松的。

如果一定要说交易过程中需要提醒注意的，大概有以下几个方面：

1．材料：二手房买卖过程需要提交大量的文件材料。

所以必须提前知晓有哪些材料需要准备，以免错漏。

避免材料无法提供，导致双方无法办理相关交易流程，最终使得交易流程进度延长，因此选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司，可以避免此类问题。

2．信息准确：所有的房产交易过程环环相扣，信息的准确性就显得尤为重要，经常有在办理过程的二手房买卖，因为信息提供不完全，甚至错误，导致交易的失败。

比如：买方家庭成员及家庭成员名下房屋情况、房屋所有权人情况、个人资质和征信等等。

4．资金安全：房屋是大宗的商品交易，标的巨大，动辄上百万千万，所以资金的安全就显得尤为重要。

目前，许多地区强制要求，二手房交易进行资金监管，就是为了保护交易双方的资金安全。

5．过户交房时避免违约：交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。

当出现一方因种种原因不予配合时，另一方应书面催告，避免日后违约。

买卖合同中应明确买卖双方各项权利义务并约定相应的违约，以确保出现违约时保障守约方的合法权益。

即使买卖双方对上海市当下房屋交易的流程比较熟悉，但我们仍建议选择可信赖的能够并且提供品质服务的房产中介公司，专业房产中介公司可以为买卖双方提供专业的法律咨询服务、专业的房屋交易，保障买卖双方在房屋交易中各自的合法权益。

2018年开始，福州二手房交易的税费有哪些变化？问题详情：

推荐回答：明确告诉你，目前福州二手房交易，每单交易税费会增加数万到十几万。

为什么呢？

从2018年1月开始，银行执行新的贷款审核机制，以签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。

该新规目前已经在福州全面实施。

在新的审批机制下，二手房的购买者如果坚持用最低申报价进行上备案，就必须筹集更多首付款，如果一时凑不到那么多首付资金，就需要提高申报价格，缴纳更多的契税。

举个例子跟大家说说吧，比如你想在福州购买一套80㎡的普通住宅为例，该房屋申报价约为6000元/㎡，实际成交价是 .6万元/㎡，评估价约为2.5万元/㎡。

新政前，应纳契税是：80㎡×6000元/㎡（申报价）×1%=4800元；

新政后，应纳契税是：80㎡×25000元/㎡（评估价）×0.9 ×1%=18600元。

可见，新政前后，仅仅是契税这一项，购房者就要多交1 800元。

除此之外，还要告诉大家的是，目前不同银行有不同的规定。

比如，建行还可以允许贷款人贷 0年，但光大银行只接受贷20年。

至于贷款总额，工行、招行等银行基本是按评估价的七成执行。

有些银行还增加了一个核对申报价与评估价是否一致的过程。

如果两者价格不一致，还需要一个比价放款的过程。

不过，从宏观来讲，新的审核机制实施后，“阴阳合同”的操作难度会更大，将有利于楼市朝理性方向发展。

所以大家不要担心，大方向还是好的。

（闽南 林淳淳）

二手房买卖过户缴纳哪些税费？问题详情：二手房买卖过户缴纳哪些税费

推荐回答：具体税费明细如下:

一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

1、买方头次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

2、买方头次购房90人们着急买房结婚一般选择二手房,所以现在二手房交易市场越来越火爆,但是买卖二手房也不是一件很简单的事情,大家都知道,买二手房最重要是要过户,那么过户是要收费的,二手房过户都有什么费用要交呢?下面就来看一下。

90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

、以下情况按照 %缴纳:

(1)144(含144平)平方以上 ;

(2)买方不是头次购房的;

( )车库 ;

(4)非普通住宅(商业用房);

二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;

2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在

出售价格)*税率5.55%;

4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率5.55%;

5、过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要

按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下少有一套房产免征个人所得税;

2、卖方夫妻名下不是少有房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;

、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率20%;

四、其他费用相对较少:

交易费:交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:

元/平方米);非住宅10元/平方米。

买卖双方各承担一半;

工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;

评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);

抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);

购房证明:20元一份,一般需开 份;

公证收费标准: 00元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费);

登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担;

土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取按房屋正常销售价的2%计征。

卖方承担;

核档费:50元/宗。

五、过户印花税:税率按正常交易销售价格计征,交易双方各承担一半。

70年产权的商品二手房没有房产证，用什么方式交易能把风险降到最低？问题详情：最近看中一套房子，70年产权的二手房，但是目前房产证还没有办理下来（同小区的部分房屋开始要下证了），房东要预付百分之70的房款，只能做定金公证。

如果购买，如何才能把风险降到最低？

推荐回答：我可以说一下我的经历，我就是买了这样的房子！前后经历，真的满是心酸！

2016年9月，我和我媳妇儿通过中介看中一套二手房，96平，当时均价7500，还是精装房，可以直接入住的，房东从开发商手里全款买的，无贷款，无抵押，单独所有，房东也没有入住，房子一直空着。

他当时说急用钱，所以要卖，当时说还有2个月就可以拿到产权证，就可以办理过户，我们就通过中介签了房屋购买意向合同，付了5万定金，总价72万。

然后到了2017年 月份，产权证还是没有下来，开发商那些有些手续不全，还在办理，然后 月22晚上，房东打说房子不想卖了，因为这期间房子涨了20万，他说看一下合同赔我们违约金，不过第二天早上他说还是算了，接着卖吧，他说开发商说6月可以下证，我估计是违约金还是有点高，房价的20％ 大概14万多。

我说，那我们要签一个补充协议，如果你再违约怎么办？于是我们双方 月2 上午通过中介签了补充协议，我又付了5万预付款，另外再追加10万的违约金，并且我先入住房子，每月交1200的租金，直至房屋过户。

至此，我们觉得应该没有问题了，谁知道，签了补充协议的当晚，成都发布的限购令，我们没有了购房资格！心都凉了！有朋友建议说，你们可以注册公司，法人和股东都是你们两个人，然后以公司的名义全款买下来，于是我们把公司注册了，但是心里还是没底，毕竟合同上的买受人的自然人，不是企业，如果房东拿这个说事，还是不行，接下来，开始学历迁户，开调档函，15天后档案到了，又出了新政，开入户联系函需要 个月社保！哎，于是又等了2个多月，社保满了 个月，开了入户联系函，7月19去户籍中心上了户，刚刚办理完，新政又出了，本科学历直接落户，无需社保！哎，心里一万只草泥马我奔腾而过…然后就是等房东下证了，这期间，他通过中介联系我们，意思让我们放弃购买，他说他等不了这么久，要么就付全款，我们不同意，他说他还要起诉我们，于是我们拿着合同去咨询了律师，律师说协议有效，先住着，不用理他，再往后9月份，房产证下来了，当晚房东还是不配合，我明确告诉他，我只要房子，要求配合过户，本来我都约了第二天见律师，准备起诉的，晚上中介通知我，房东同意过户了！于是第二天完成过户！至此，从签订合同到拿到房子，整整一年的时间，房子从72万涨到了1 0万！还好我是幸运的！

个人建议！千万不要买没有产权证的房子！变数太大！！！

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