曼谷房产投资还是只知道素坤逸区地漏

曼谷房产投资还是只知道素坤逸区？这里还藏着个巨大的潜力股……

不论在国内还是国外，但凡说起房产投资，都不得不斟酌的很重要的一个因素，就是地段！每个城市都会有自己的区域划分，国外也一样。

▲曼谷夜景

在泰国买房，出于投资目的什么东西是越来越没人买。慢慢涨价的东西就人人想着要买，对地段的考量就显得更加重要了。毕竟，只有集商业、交通、生活、人口等各种利好条件于一身的地方，才能获得更好的收益。

▲曼谷BTS的人群

房产投资跟着人群走，也正因如此，在曼谷近几年的城市发展中，大家的关注点几乎都集中在了新兴的区域，如：Rama9、素坤逸一带。从各大数据机构的研究中也显示，这些新兴区域的地价也在投资者火热的关注中价格不断提高。

▲曼谷公寓价格走势，数据：高力国际

其中Rama9商业圈的均价目前已达到￥万/㎡，素坤逸所覆盖的面积比较大，Asok、Thonglor、Ekkamai、onnut一带的房价到达了￥万/㎡均价，后起之秀的Bangna区一带，价格在2年内也上涨了将近一倍。

▲曼谷Rama9中心区

但伴随着房价的不断上升，不少投资者也开始担心，是不是泰国投资的利润空间已经愈来愈小了？加上东南亚的“后起之秀”的出现，也让投资者们开始陷入“选择困难”当中。大家都知道，投资看的是未来，那末且抛开其他东南亚国家不论，但就曼谷而言，是否还存在我们所期望的“未来”？接下来我们无妨重新审视一下曼谷的区域，也许会发现不一样的惊喜。

01 关于大环境，求“稳”还是求“进”？

有路作为全球领先的跨境房产互联平台，时常会收到关于投资者们的询问：海外投资哪国更好？若站在客观的层面上来看，回答无法太片面，关键还是要从发问者自己的需求出发。

▲泰国房产供需走势，数据：莱坊

海外房产投资不同于国内，更多影响房产价格的因素除政策之外，还有全球经济的大环境，以及货币市场的走势。没有人会把自己的资产置于风险当中。因此，资本投入的市场的稳定性还是需要多加斟酌的。

▲泰国兑美元汇率走势（1年）

近几年来，大量的投资者之所以将东南亚各国列入重点关注对象，相信除了可预感的潜在市场价值外，还有就是国民经济增长状态的优秀表现。这当中表现最优异的非泰国莫属。GDP增速虽不十分激进，但长期保持安稳上升，并且不仅从外汇储备上，还是GDP总值上，亦或者人口红利方面来评分，泰国房地产市场都表现得十分“稳健”，这可能在部份人看来属于“慢热”。

▲泰国房产价格走势，数据：莱坊

但事实真如我们所想象的那样吗？泰国曼谷各大热门区域的房地产价格走势数据已经给出了很好的说明，投资收益并没有出现我们所担心的“下滑”，照旧坚挺的保持着平稳有增的态势。

02

关于区域，热门区域还有投资价值吗？

从曼谷买房的区域甄选上，大家也许会被曼谷大大小小的街道和区域弄得有点懵。曼谷一共有12个购房区域，分别是：老城区、巴吞旺区、中央伦批尼区，素坤逸区、素坤逸外区、素坤逸边缘区，是隆/沙吞区、拉玛9区、拉玛3区、湄南河区、邦苏区、吞武里区。

▲曼谷主要区域划分

其中大家都比较熟习的是素坤逸区、拉玛9，近1、2年由于中泰高铁的建设和EEC东部经济走廊的计划，人们还逐步认识了位于曼谷北部的邦苏区和位于曼谷南部的邦纳区。而这些区域也随着市场的关注，房价正在向中心区的价格快速逼近。

▲曼谷各区域价格走势

而老城区、湄南河一带，甚至更远一点的区域，由于交通不方便和土地稀缺等因素，在市场关注度上相对而言就没那么高了。

▲曼谷备受关注的重点区域

但回过头来看国内1、2线城市的发展规划，不难理解，只要有人聚集的地方自然会有城市的硬性计划，曼谷作为一个超级国际化大都市，目前却只有1568平方公里，面积仅北京的1/10，若长时间保持着大量人口的需求，城市外扩是迟早的事。

▲曼谷各区域价格走势预测

横向对比一下，北京国贸，在十年前可能大家还觉得有点偏僻广安门华联商厦南侧一餐厅门前，但10年后，随着城市轨道环线的开通，5环、6环乃至更外部区域的出现，这1区域也就成了“中心”，再来看如今国贸的房价，早就不能同日而语。

▲曼谷现有的轨道线路

曼谷的热门区域，目前高一点的达到了￥万/㎡，低一点的也到达了￥万/㎡，但不论如何也回不到￥万的水平了？为什么，除大量人群的涌入外，政府对区域的建设才真正功不可没。

▲曼谷未来的轨道线路计划

03

关于投资，曼谷还有“价值洼地”吗？

泰国政府对曼谷的规划建设最直接的表现就在于轨道交通的建设上，不仅方便了人们的出行，更能分散人流和人群的居住区域。因此，在热门区域房价的门坎越来越高的时候，其实我们并不是“别无选择”。

▲湄南河西岸，吞武里区

▲暹罗学府效果图

就拿目前在有路上热销的“暹罗学府”来讲，项目位于湄南河西岸，从地图上看，BTS 深绿色线从暹罗中心区穿越沙吞/是隆区，湄南河区，以及巴吞旺区抵达项目周边。虽然就目前而言区域的建设不及中心区繁华，但还是那句话，未来的前景已经是可以预见的了。

▲MRT蓝色线即将开通的站点

因为MRT深蓝色延长线几个月后就会开通，而这个轨道延长线的开通，也将是2019年曼谷轨道建设唯一的利好消息，当地的人群都十分关注。暹罗学府位于地铁站点旁，一期到地铁0米，轨道通车后将带来大量的人群，地理位置在同区域其他项目当中占尽优势。

▲地铁站拥挤的人群

▲暹罗大学的学生

除此之外，对于暹罗学府而言，最大的利好之一还在于项目位于暹罗大学附近900米处，具有20000多名天然的租赁客群，而项目自身的公寓可供给套数，一期加上目前在建的二期都不及学生数的1/10。

▲曼谷暹罗大学周边公寓总量，数据：泰国地产站

第三个方面，湄南河西岸一带，之前由于交通缘由，几乎没有太多的公寓项目在该区域建设，现有的项目也已经是现房，小区配套设施陈腐，暹罗学府作为新建项目，在租赁市场中可谓赚足眼球，具有强大的竞争力。

▲暹罗学府与周边竞品比较情况

通过泰国当地房产站查询该区域租赁和市场二手房价格还发现，项目同区域的其他盘价格目前已达到￥万/㎡，若要跟中心区对比，这样的涨势一点都不显得慢。而这还仅仅是轨道交通没开通前的市场价格。

▲暹罗学府样板间实拍

目前，暹罗学府在有路上销售的价格仅￥1.8万/㎡起，总价低至￥41万。论曼谷的价值洼地，暹罗学府确实是个不可多得的“潜力股”。

泰国曼谷·暹罗学府公馆

距MRT Petchkasem 48站200米

总价￥41万起

主推户型约24平米

年租金收益

5.8%

一年内房价涨幅

6%

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项目亮点

【200米到MRT】距离 MRT Petchkasem 48 车站仅200米！位于蓝线延伸线，将于2019年9月正式开始运营

【BTS沿线】项目距离BTS Bang Wa 车站1.7km，曼谷交通生命线BTS沿线集合了众多优质资源，周边房产具有很大升值潜力

【周边生活配套齐全】周边有多个商场，生鲜市场，学校，医院等，日常生活休闲娱乐需求均能满足

【小区配套设施齐全】360度全景健身房，桑拿，中央大泳池，3个独立屋顶花园等，各种配套设施一应俱全，全面提升生活品质

【价值洼地】项目总价低，均价仅1.8万

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