报批流程拖累建银精瑞保障房基金募资起步艰.DG

保障房融资急需多元化之际，国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资——建银精瑞公共租赁住房建设投资基金（下称“建银精瑞基金”）首期募集50亿-100亿元，仍缺“临门一脚”。

知情人士透露，目前建银精瑞基金基金发起人的承诺出资已基本到账，但对外募资工作还没有全面启动，按该基金原先的时间表，应是月份开展募资工作。

“主要是相关部委还没有完成基金报批手续，因为不同部委对基金运作的扶持政策仍需进一步协商。”他透露。

报批流程“拖累”时间表

要寻求公租房项目融资-投资-项目退出各个环节的扶持政策，并非易事。

作为首只以民间资本投资为主的公租房建设投资基金，建银精瑞基金一经亮相，便以其高投资收益率吸引了市场目光。

对中国的言辞也更加激烈。按规划，该基金首期募资将在未来 年通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米的公共租赁住房，并在基金存续第7年后，以政府回购、转成房地产投资基金上市买卖（），以及将公租房出售给承租人等形式实现项目退出，预期年投资回报率约在5％-12％。

“绝对是偏高的投资回报率。”一位房地产公司财务总监向指出，“目前多数房地产公司通过为政府代建公租房项目的年投资回报相对固定，约在 ％，除非政府还能给予更多税收或财政补贴，才能达到5％以上回报率。”

而建银精瑞基金的投资回报也是由“政府补贴＋租金收益”构成，其中政府补贴包括基金以偏低价格购买公租房项目建设用地、公租房租格的政策补贴，的财政贴息幅度及项目退出时的税收优惠等。

而为了尽可能提高投资回报率，建银精瑞基金从筹备伊始决定不走“备案制”，而是通过政府报批形式以争取政府在税收、财税与用地购买成本的扶持政策。

了解到，从去年筹备成立该基金起，基金发起方案已由全国工商联上报给住房和城乡建设部，去年底递交给国家发改委并抄报，今年初报送给国务院。

“如果能够得到国家相关部委的政策支持，对基金在各省投资公租房项目的拿地成本下降、税收优惠及财税支持都有很大的推动作用。”他透露。

但要寻求公租房项目融资-投资管理-项目退出各个环节的扶持政策，并非易事。

“现在还没有完成基金报批手续，主要是有些部委对基金投资公租房项目的扶持政策没有达成共识。”上述知情人士透露，建银精瑞基金所需要的某些扶持政策，目前依然无法可依。如国家政策已提出对保障房投资建设项目提供贷款贴息支持，但相关实施细则尚未出台；公租房项目土地出让价格优惠及提高项目开发容积率等，亦须房地产开发商等投资机构与地方政府“一事一议”。

更令建银精瑞基金“头疼”的，则是原先设定的项目退出主要通道 REITS，依然没有明确的推出时间表。

由于基金尚未通过报批，募资环节仍然没有开启。目前仅有、复地集团、华润置地等建银精基金发起机构的数亿元承诺出资额基本到账，至今没有投出公租房项目首单。

“何时能完成基金报批，还没有明确时间表。”他透露，“但一旦报批流程通过，基金将很快进入募资环节。”