招商地产年业绩未达百亿.源泉

2008年，招商地产无缘“百亿俱乐部”，据悉，招商地产08年的销售业绩为79.2亿元，仅完成年初百亿目标的八成。

2010 业绩拐点

上周，某证券公司在对招商地产进行调研后发表报告称，预计招商地产08年净利润与07年持平，考虑增发的股本摊薄因素，08至09年每股收益0.9元和1.2元。由于公司之前的策略不是追求存货的高周转，因此，近2年结算的还是04至05年的高毛利项目，业绩的拐点要到2010年才会逐步到来。该证券公司对招商地产的评级维持在“增持”。

据统计，招商地产08年在11个城市，推盘16个项目。全年销售完成情况：签约及认购金额79﹒4亿元，如果只算合同金额则是74亿元，与招商地产年初预订的百亿销售目标还有较远的距离。

对于09年的发展计划，该报告称“招商地产09年计划在11个城市推盘25个项目，可售面积增加到200多万平米，比08年有大幅增长，而09年计划新开工面积1 0万平米，相比08年的新开工面积200多万平方米则有大幅下降。”

从数据表示，招商地产的土地有一半集中在珠三角，深圳和广州的土地储备占比接近 0%，而且今年公司的可售面积增长非常可观。因此，分析人士认为，如果09年深圳和广州率先回暖，则在销售上可以快速反应出来。

2008 地价高企

光大证券的地产分析师翁非玉对招商地产在08年的表现持肯定意见。但翁非玉亦表示，招商地产在08年没有达成预期的销售目标，这与整个大环境变差有直接的关系。

翁非玉认为，招商地产在2008年的上半年对市场的判断也出现失误。在2008年，深圳的房地产市场受到了巨大的影响，而以万科为例的部分企业因及时根据市场变化而调整了产品价格和销售方式，从而取得了不错的销售业绩。但招商地产并没有对产品的价格做出及时的调整，而是继续贯彻了原来的销售策略，维持了价格的稳定。翁非玉认为，这可能是招商地产不希望因为价格的调整引发以往业主的纠纷。

同时，翁非玉认为按照目前深圳的市场状况，房价单边向下调整的可能性已经不是很大，那么如果09年市场出现回暖，招商地产旗下产品的弹性空间将会是最大的。

事实上，招商地产不能在价格上做出大幅让步的另一个原因则是过高的土地成本。比如雍景湾占地约5.2万平方米，建筑面积12.9万平方米，容积率约2.48，项目计划建成高档住宅小区，其地价为12.56亿元，楼面地价达约97 6元/平方米。

而位于蛇口的住宅项目领航园则需向大股东蛇口工业区购入宗地。项目占地面积11670平方米，总建筑面积为 1976平方米，地价 .61亿元总投资为6.27亿元。

在村口和其他小朋友玩耍时被人一起带走按此计算，该项目楼面地价达11289.7元/平方米，根据总投资，预计成本价为19608.4元/平方米，如果项目利润率达15%，则价格需达22549.6元/平方米。而显然，房地产企业的项目投资利润率远不止15%，如果大幅降价，招商地产是否会亏本销售则很难说。

或许就是因为土地成本的高昂，2008年，招商地产只有三块土地入帐。两块位于福建漳州，地价共计6.6亿元，另一块则位于北京昌平区，地价为16.5亿元。