报告首次披露城镇住房空置率专家激辩房地产.源泉

西南财经大学甘犁教授在6月10日发布了 “中国城镇住房空置率报告”，其中包括空置率22.4%、自有住房拥有率及刚性需求上限等房地产业重要被认为是国内首次发布，引起包括地产大佬等众多专业人士的强烈关注和质疑。

对于房地产市场前景，甘犁教授认为从中国家庭金融调查的数据来看，未来五年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到万套，现有存量房完全可以满足住房需求。同时首次购房比例逐年下降，2014年已低至19.7%，这表明房地产拐点已经明晰，未来购房已不再是首套房的刚需驱动，而是转向了投资性需求。此外，根据2014年2季度调查结果显示，中国家庭仍然认为中国房价会涨，但上涨预期已明显下降。

另外他认为未来5年内，城镇化进程速度将减缓，农村大量青壮年劳动力已进城，乐观估计的城镇化率是0.84，相比国家统计局的数据要低一半。他建议未来的调控思路应盘活存量，减少浪费。短期应该免除租房税费，不再建保障性住房，由建改租，为低收入人群提供租房补贴。同时他指出最重要的调控手段不应该是限购，而应该强化市场信息披露，通过信息的公开透明，引导市场正确的预期。

美银美林大中华区首席经济学家陆挺认为四大因素造成我国房屋修建和供应的低效配置，分别是户籍制度和土地制度的限制、地产限购政策的频繁使用以及过度资源配置于一线城市。其中，户籍政策是很多问题的根源。因此他建议如果要真正解决中国房地产问题，需要制度突破，土地制度改革和户籍制度改革是突破的关键。他认为在二三线城市有突破的可能，因为目前由于劳动力价格的不断上升，中小城市已存在了改革的内在动力。陆挺认为目前总体上中国房地产市场需求保持稳定。虽然房地产的顶点已经过去，但不代表房地产投资的高峰已经过去。预测未来5年，住房投资还将以5%-10%的速度增长，但不能排除部分地方政府将面临困境。

摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌表示中国房地产市场已经发生了基本面的变化，从供应量不足到供大于求。他认为从房屋供应指标来看，2011年是比较明显的拐点。他预测2014年下半年地产政策将维持不动，此轮地产调整周期将会持续年，房价走势在未来年，将会出现局部调整，会出现5%-10%的平均价格下滑，但不会出现崩盘式下滑。此外，中国目前居民收入增长仍然比较显著，房价收入比有望回到合理水平。而且从政策角度尚有相当大的调整空间，限购限贷政策有可能会在下行风险增大时会松动。

他表示目前房地产市场调整，中国金融体系的风险小于宏观调控的风险。未来几年，房价不会崩盘，房地产投资增速很有可能降到个位数，由此带来对经济增速的影响较大。他预测如果下半年房地长投资增速从15%降到10%，宏观增速有可能下降0.6%，即从7.7降到7.1左右。他同时表示，和世界主要经济体的房地产情况对比，中国房地产泡沫并不严重。

北京大学国家发展研究院宋国青教授点评认为，对房地产市场的风险不用过度担心，因为从长期来看一个产业不会对经济增长有很大的影响。人类的终极需求是无限的，只有生产能力跟不上的问题，所以不用太担心某一个行业怎么样。

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