高华证券买断机构抵押贷款难以抵消美联储终计划

而且熟知 高华证券：买断机构抵押贷款 难以抵消美联储终止买断计划的影响 类别： 机构： 研究员：

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买断机构抵押贷款：难以抵消美联储终止买断计划的影响房利美和房地美上周宣布，它们将买断机构抵押贷款支持证券的违约贷款，这可能将导致未来一年产生的预付支出达到3,400亿美元。

这项政策可能导致联邦止赎缓解战略发生变化。首先，它可能会略微提高止赎这些贷款的意愿（其中一些已经进入止赎程序），以避免达到财政部对政府支持企业(GSE)抵押贷款投资组合施加的上限。其次，特别是如果第一点得到证实，那么它可能会增加GSE制定新战略来有效处理它们收购的房产（作为贷款抵押物而收购的房产）的压力。再次，它可能会增加制定新调整计划的可能性，但GSE不太可能会采取广泛实施的本金减扣措施。

尽管这样的买断行为将为投资者提供再度投资抵押贷款支持证券(MBS)市场的现金，但却很难抵消美联储终止收购计划的影响。最重要的是，这些计划的资金大都将通过发行机构债券，而不是通过银行储备金的生成来筹集。此外，尽管这些计划将为投资者购买新发行的MBS提供新资金，但却会削弱GSE在其投资组合内进行投资从而平抑市场波动的能力，在美联储收购计划终止前后更是如此。

房利美和房地美上周宣布，它们将购买由它们提供担保、但已违约120天或120天以上的抵押贷款支持证券(MBS)。这意味着，两房将在3月前购买720亿美元的房地美支持证券贷款，并在接下来的几个月内购买1,170亿美元的房利美支持证券贷款。假设政府支持企业(GSE)在未来一年继续实施此项针对严重违约贷款的政策，这将意味着现有政府支持企业的MBS未清余额总共将减少3,800亿美元，其中3,400亿美元将提前支付给债券持有人。

两大相关问题促成了此次政策变更。首先，财政部于12月24日宣布，它将加大对GSE的资本援助力度。更重要的是，它将放宽对GSE持有的留存投资组合的限制，从而使得GSE能够在2010年底之前将它们持有的资产价值增加1,100亿美元，而不是将它们联合持有的投资组合（截至2009年底）限额减少到1,500亿美元。这将为GSE在其投资组合中持有回购贷款提供更大的空间。

第二个，也是更直接相关的问题是美国财务会计准则第166号和167号的实施，这两项会计准则将降低购买证券化贷款的会计障碍。GSE需要在(1)修改贷款条款之前，(2)发生止赎时，或(3)当贷款违约24个月时，购买证券化贷款。GSE也可选择购买违约4个月或4个月以上的贷款，但也可选择不购买。在2010年之前，购买证券化贷款将导致冲销GSE的损失准备金，金额相当于支付给信托公司的票面价值与贷款的公允价值之间的差额。这样的损失将损耗资本金。而且，鉴于GSE当前的零净值，这意味着财政部将投入更多的资本金。简而言之，之前的会计准则促使GSE尽量避免从证券池中购买贷款。

于1月1日开始生效的新会计准则将改变这一状况。美国财务会计准则第166号和167号的实施（要求整合资产负债表外实体）有助于整合资产负债表内的担保证券，消除了一直以来要求确认亏损（由于修改条款、止赎，或违约，因而需要从证券池中购买贷款，从而导致亏损）的要求。从理论上说，这不但能刺激由违约导致的买断，还将推动相关贷款条款调整。从实际情况看，公共政策方面的考虑—而不是会计准则—主导了近期的贷款条款调整活动，因此会计准则的变动可能会对违约贷款的买断产生最大的影响（因为会计准则一直是买断违约贷款面临的一个更大的障碍）。

止赎缓解政策的影响GSE可能即将成为重要房产所有人的事实—3,800亿美元的严重违约贷款，平均每笔贷款的余额约为20万美元，这意味着近200万处房产—将提高GSE制定何种政策处理这些贷款的重要性。这些贷款将被买断的事实并不一定会改变GSE处理它们的方式，但的确会增加多种可能性：

1.推动止赎意愿的增加？尽管会计准则的变更降低了买断贷款的障碍，但财政部规定的投资组合限额可能仍将影响到购买后处理这些贷款的方式。如果GSE将它们保留在留存投资组合中，将使得投资组合更加接近财政部的上限。对房利美而言，这可能是一个重要的问题，因为它距离上限已经不远（见下文），而且可能被迫出售投资组合中的MBS来腾出更多空间。止赎房产可能是摆脱这一困境的一种方法，因为这将清算贷款，并导致资产负债表中出现并不占用财政部限额的银行回收屋(REO)。需要指出的是，买断的贷款严重违约，而且不管是否实施买断政策，其中许多贷款都有可能最终被止赎。